Ele é considerado “mestre e guru” para muitos de seus pares mais jovens do mercado imobiliário. Experiência não lhe falta para justificar seu conhecimento do ramo. No ano passado, sua empresa, a construtora Civil, completou 50 anos de atividade. Agora, em 2012, ele próprio, aos 76 anos, está comemorando 55 anos de formado em engenharia civil.

O empresário e engenheiro civil Eduardo Valente compartilha nesta entrevista ao BNI mais de meio século de vivência no mercado imobiliário. Revela que a opção pela engenharia foi para deixar de competir com o irmão, o saudoso Dr. Jorge Valente Filho, fundador da Promédica.

De tradicional família de médicos, o pai, Jorge Valente, criou a Escola Baiana de Medicina, Eduardo Valente só decidiu ser engenheiro na hora da inscrição do vestibular. A escolha trouxe bons resultados para a engenharia baiana. A construtora Civil é uma referência de qualidade no setor.

Bahia Notícias Imóveis: O senhor, como filho de uma tradicional família de médicos, não sentiu vontade de seguir também a medicina?

Eduardo Valente: Era uma família de médicos da qual saiu um engenheiro. E eu iria ser médico também. A dois meses do vestibular, de fazer a prova, eu resolvi optar por Engenharia.

BNI: O que motivou o senhor a romper a tradição familiar?

Eduardo Valente: Foi uma decisão daquele momento. Eu e o meu irmão (Dr. Jorge Valente Filho), que se tornou médico, fomos colegas durante todo o ginásio. Na hora de decidir pelo vestibular, nós estávamos fazendo o mesmo curso de preparação para o exame. Mas nessa hora eu disse assim “vou parar de concorrer com ele”. E decidi por Engenharia.

BNI: Foi um impulso vocacional?

Eduardo Valente: Eu estava mais ou menos em dúvida, sabe? Eu acompanhava muito o velho Jorge Valente – o meu pai. Assistia às cirurgias que ele fazia. Tanto fazia seguir uma coisa como a outra. Para mim era indiferente. Mas eu desisti de concorrer. Porque desde o ginásio eu e o meu irmão éramos colegas. E ficávamos disputando notas, os primeiros lugares.

BNI: Como foi a sua formação de engenheiro?

Eduardo Valente: Todo o mundo estagia durante o curso. A formação de um engenheiro depende muito do estágio e da vivência de uma construtora. A escola, em si, ela prepara as cadeiras básicas, mas, a parte prática e a parte industrial a gente adquire na própria empresa. E não na escola. Mas, a escola dá informação teórica que você precisa para a vida inteira. E a gente não deve perder o tempo do estudo - até mesmo prejudicando-o para trabalhar. A gente tem que estudar e, nas horas vagas, trabalhar. Depois de formado é o contrário. A gente tem que trabalhar e, nas horas vagas, estudar.

BNI: O senhor se formou em 1957. E foi trabalhar na Odebrecht?

Eduardo Valente: Trabalhei três anos na Odebrecht, saindo de lá em 1960. Em 1961, eu fundei a Civil.

BNI: A Odebrecht, naquela época, atuava mais em que segmento?

Eduardo Valente: Em prédios. Naquela época não tinha nada muito grande. Tudo era proporcional. Mas, a Odebrecht já era uma empresa consolidada.

BNI: O senhor desenvolvia que função lá?

Eduardo Valente: Eu fui engenheiro de obras. Trabalhava no planejamento e nas obras.

BNI: Como foi a fundação da construtora Civil, em 1961?

Eduardo Valente: Eu fui convidado por uma empresa para trabalhar no mesmo ramo. E saí da Odebrecht para essa empresa, que estava em dificuldades e não quis se organizar. Ela não cumpriu os tratos do convite. Então, a solução encontrada foi alugar uma salinha. A opção que eu tive foi criar a minha firma.

BNI: Quais foram os primeiros passos da Civil?

Eduardo Valente: Construção para terceiros. Comecei fazendo a oficina Frutosdias, na Avenida Jequitaia. Foi a minha primeira obra. Um galpão da oficina, bem grande. Está novinho até hoje.

BNI: Então, a Civil já nasceu com esse perfil que a caracteriza, que é da qualidade, de fazer obras que atravessam o tempo?

Eduardo Valente: A gente tem que fazer para estar a qualquer tempo bem feito, não é?

BNI: É uma filosofia de trabalho?

Eduardo Valente: Fazer com qualidade. Fazer o máximo, o mais recomendável na área de construção. O melhor que se pudesse fazer dentro da técnica. Dentro das normas, por conseqüência. Porque a norma te obriga a fazer na melhor técnica. Mas, não foi por uma obrigação da norma que eu fazia bem feito, não. Eu fazia bem feito porque eu era perfeccionista. Ainda mais do que sou. O problema é esse: gostar da perfeição. O nosso lema é “perseguir a perfeição”.

BNI: Como foi o crescimento da empresa?

Eduardo Valente: Ah, foi devagar. Porque 50 anos é muita coisa, não é? E a gente não cresceu tanto. O conceito pode ter crescido e ter sido muito bom para nós. Mas, em volume, não. Então, quem não pode ser o maior procura ser o melhor, não é?

BNI: Esse é um lema também, não é?

Eduardo Valente: Esse é um lema antigo.

BNI: Qual foi o primeiro prédio residencial que a Civil construiu?

Eduardo Valente: O primeiro prédio foi um na Graça. Em 1962. Edifício Joannes. É um edifício pequeno – daqueles com dois andares para baixo e três para cima. Fica na Barão de Loreto. 

BNI: Foi a primeira incorporação?

Eduardo Valente: Foi. Antes fizemos muitas obras industriais. Depois em 1966, construímos o Pedra do Sol, no Largo da Vitória, o primeiro prédio de alto padrão de Salvador. Na época ninguém fazia mais de uma garagem por apartamento. Ali nós temos duas. E duas para o maior carro que existia, o Galaxy.

BNI: Quais eram as fontes de recursos para incorporar e construir na década de 1960?

Eduardo Valente: Era vendendo o imóvel em construção. Pagávamos a fração ideal, o terreno custeava a construção, fazia a obra por administração - o dinheiro entrava e se fazia a obra.

BNI: Como foi a reestruturação do mercado imobiliário com a criação do Sistema Financeiro de Habitação e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, no final dos anos 1960?

Eduardo Valente: Eles regulamentaram, vamos dizer assim, os empréstimos para a construção, para a incorporação. Até então era na base só do crédito pessoal dos incorporadores. Tanto é que, nessa época, entraram no ramo de incorporação muitos comerciantes abonados, que tinham bastantes recursos, esses eram os homens que bancavam as construções naquela época. Os incorporadores eram eles. Eles incorporavam de um modo assim meio rudimentar, sem obedecer a uma norma de financiamento. Até que saiu a Lei 4.591, que regulamentou o mercado imobiliário, possibilitando os bancos a financiarem a coisa de uma maneira mais regular.

BNI: E antes?

Eduardo Valente: Antigamente, o comerciante, de um modo geral, que tinha dinheiro, era quem comprava um terreno e construía. Havia portugueses, espanhóis, brasileiros também - alguns alfabetizados, outros não, e se metiam na construção. E tiveram sucesso. Tiveram apartamentos sempre com a placa e a assessoria de um engenheiro para poder construir, porque também não se pode arriscar demais. E assim a Vitória ganhou prédios, naquela época, feitos por incorporadores - vamos dizer - leigos, na profissão, mas abonados do seu próprio negócio, que era o comércio. Os ricos da época eram os comerciantes aqui na Bahia.

BNI: Quer dizer que o setor ainda não estava profissionalizado?

Eduardo Valente: Era totalmente improvisado. Nós lutamos por mais qualidade. Porque estes outros incorporadores, por não conhecer a profissão, estavam apoiados em um esquema muito rudimentar. Um esquema de mestre de obra fazendo a obra. O comerciante achando que é um bom comprador ao comprar o material e colocando um engenheiro da praça para olhar a estrutura e a construção.

BNI: Quando se deu a profissionalização do mercado baiano?

Eduardo Valente: Com a regulamentação legal das financiadoras e a oferta de crédito, com a Caixa Econômica e o Banco Nacional de Habitação (BNH).

BNI: E o mercado como se comportou nesses tempos?

Eduardo Valente: Tinha impulso e tinha crise. Impulso e crise. A vida toda, nesses 50 anos, foi metade de crise e metade de impulso.

BNI: Qual foi o segredo da construtora Civil, que completou 50 anos no ano passado?

Eduardo Valente: Eu nem sei. Porque tantas outras empresas foram embora. Desistiram do ramo, não é?

BNI: Só tem o senhor daquela época, não?

Eduardo Valente: Dos fundadores da Ademi só existe eu. Eu e mais 12 fundamos a Ademi. Éramos 13.

BNI: O que motivou a fundação da Ademi Bahia?

Eduardo Valente: Já havia no Rio de Janeiro um movimento chamado Ademi Rio. Foi criado porque lá o número era muito maior de construções. O Rio de Janeiro era maior do que São Paulo, em termos de construções de habitação para a classe média e alta – porque no segmento popular o governo sempre teve que intervir.

BNI: O que o senhor destacaria assim nesse meio século dessa obra do senhor, a construtora Civil?

Eduardo Valente: Destacar? É só andar pela rua e você vai ver. Nessa praça, nessa esquina, nessa quadra tem um prédio da Civil.

BNI: Qual o perfil dos prédios construídos pela Civil?

Eduardo Valente: São empreendimentos para as classes de média para alta. Não trabalhamos com a mais baixa, não. Fizemos alguns conjuntos. Fizemos um de 400 unidades no Cabula. Naqueles planos da Urbis.

BNI: O que o senhor acha desse último PDDU que está em vigor?

Eduardo Valente: Já deu uma regulamentada razoável. Ainda tem muitos pontos a corrigir.

BNI: Quais?

Eduardo Valente: Vários detalhes. Coisas como o número de garagens – eles exigiam muito mais vagas de garagens do que o necessário. Como exigem até hoje. E houve um movimento para melhorar, para reduzir o número, e não obrigar os prédios comerciais – porque os residenciais quem limita mesmo é o poder aquisitivo do comprador. Esse estacionamento da rua eles queriam que fosse para dentro dos prédios. E eles obrigam a fazer este número de vagas internas, que ficam vazias. Se você passar na Tancredo Neves, você vê as ruas cheias e os prédios vazios. Você sempre encontra vaga ali. Isso porque se exige que faça muita garagem por metro quadrado. Exigem que se faça uma garagem por cada 18 metros quadrados. Então, você é obrigado a ter quase metade do prédio de garagem.

BNI: A Civil parou de construir prédios residenciais?

Eduardo Valente: Parei há uns dois anos ou três. Talvez, até mais. Fiz isso porque tinha muita oferta aí na praça.

BNI: O futuro é a sustentabilidade?

Eduardo Valente: Sustentabilidade é o que se fala muito. A economia nos processos, a economia futura da água, da energia etc. Todo mundo está falando em sustentabilidade. E muitos só querem a palavra para fazer marketing. A gente estuda a sustentabilidade para ser real. Para dar uma contribuição na economia global. Porque a preocupação da gente é com a água, com a energia, com o desperdício.

BNI: E como vai a Civil nesta questão?

Eduardo Valente: Então, nós temos que estudar a sustentabilidade dentro de uma viabilidade. Então, essa onda toda é gente que fala em sustentabilidade para não ficar para trás. Mas, na verdade, a coisa evolui aos poucos e ninguém quer pagar por ela. Quer uma sustentabilidade gratuita. Aí não existe. Ninguém consegue. Porque tudo é mais caro. É mais caro do que como se fazia. Porque se fosse mais barato estava sendo feito. São essas coisas da lógica. E a gente tem que fazer uma sustentabilidade viável.

BNI: E isso está sendo projetado?

Eduardo Valente: É a meta da gente. No próprio processo construtivo, nós estamos introduzindo processos mais econômicos, mais duráveis.

BNI: O senhor já vem aplicando isso?

Eduardo Valente: Esse projeto novo é todo baseado nisso. Fica ali onde era a Siemens. Lá junto do Baneb, o clube. No Costa Azul. Será um prédio comercial. O Civil Towers. São duas torres. Uma menor e uma maior. Ofereceremos salões. Nós não trabalhamos com salas.

BNI: O senhor é considerado um guru para muitos empresários do ramo. A Civil tem sido uma escola?

Eduardo Valente: É uma escolinha. É a escolinha do professor Valente. Não é bem uma universidade, não. Nós temos dado formação aos engenheiros que trabalham conosco. Nós temos passado os conhecimentos adquiridos e desenvolvidos também por nós.

BNI: Qual a avaliação do senhor do mercado imobiliário baiano?

Eduardo Valente: O mercado oscila, não é? É só a gente não ter muito ímpeto de querer tomar conta do mercado que tudo dá certo. A gente não pode é exagerar. A vida toda a gente não pode exagerar. Nem arriscar a saúde. É o sujeito beber moderadamente e, enfim, fazer o exercício, que é algo que a gente faz para a saúde e não para se arrebentar. E esse pessoal que faz construção assim, pega um terreno grande e faz um negócio enorme. Tudo isso tem um risco muito maior. E as coisas não se multiplicam sozinhas. Você tem que multiplicar e considerar os coeficientes de redução na hora que aumenta.

BNI: Ter prudência?

Eduardo Valente: Se você pensa que fazendo um prédio vai ganhar ‘x’ e fazendo dez prédios vai ganhar dez ‘x’. Não vai. Pode ganhar oito ‘x’ ou sete ‘x’. Porque o mercado diminui na hora que você aumenta o número da oferta, e os custos e os riscos são maiores. Então, tem pessoas que só fazem multiplicar. E acabam quebrando a cara. Eu vi muitas empresas que não tiveram esse cuidado nem essa cautela. E tiveram muita pressa. Os que tiveram muita pressa já acabaram.

BNI: O apressado come cru?

Eduardo Valente: Comeram cimento cru. Realmente, o negócio é ter prudência. A vida toda nós tivemos sempre o cuidado de não botar o chapéu aonde a mão não alcançava.

O engenheiro civil Carlos Alberto Vieira Lima foi reeleito presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA) por mais um biênio (2012/2013). Empresário, dono da construtora MVL, Vieira Lima, em entrevista ao BNI, revela as prioridades do novo mandato.

A construção da nova sede da entidade dentro dos preceitos da sustentabilidade é uma delas. A ideia é dar exemplo ao setor para uma exigência dos novos tempos. O atraso tecnológico da indústria da construção no estado será enfrentado com o fomento à inovação das práticas e processos construtivos. A segurança e a saúde do trabalhador da construção também terão atenção especial neste novo mandato de Vieira Lima.

O líder empresarial pretende ainda colocar a produtividade como questão central nas negociações salariais com os trabalhadores. O baixo rendimento laboral tem encarecido as obras e afetado a rentabilidade das construtoras, que enfrentam dificuldades num momento em que o mercado baiano se retrai e acumula um estoque de 18 mil imóveis em construção e prontos, o maior da história.

BN Imóveis: Neste novo mandato, quais são as suas prioridades?

Carlos Alberto Vieira Lima: São três as prioridades que nós temos no mandato. A primeira é a construção da nossa sede, que está com o projeto todo pronto e será dado início, em 2012, com previsão de um ano ou um ano e dois meses para a conclusão. A nova sede se baseará nos conceitos de sustentabilidade. Vai ser um marco dentro da engenharia aqui no estado.

BNI: E a segunda prioridade?

CAVL: A segunda é fomentar a inovação tecnológica. Nós precisamos preparar as empresas. Precisamos investir em inovações tecnológicas para que as construtoras saiam dessa forma de produção artesanal. Precisamos mecanizar, precisamos de novos processos, de novos materiais. Tudo isso para melhorar a condição porque você não pode melhorar a produtividade se não tiver a inovação. Não há tempo para investir e formar esse pessoal na velocidade que necessitamos. E o mundo todo não está mais trabalhando do jeito que nós estamos.

BNI: Então, qual é a terceira?

CAVL: A terceira prioridade é investir na promoção da saúde e da segurança do trabalho. Precisamos melhorar esse quadro. Estamos fazendo uma linha de fomento para as empresas. Estamos massificando um processo para a mudança de cultura. É necessário modificar a cultura, você precisa que os empresários, os engenheiros e os trabalhadores priorizem esse problema, que tem que ser previsto desde o projeto arquitetônico e seu cálculo estrutural numa linha de planejamento.

BNI: O setor da construção é muito arriscado em termos de trabalho. Houve um aumento de acidentes fatais em 2011.

CAVL: É uma atividade de risco. É uma atividade em que o risco está intrínseco. O setor da construção, os empresários, tem uma dívida no sentido de dar prioridade a essa questão da promoção e da prevenção da melhoria da qualidade de vida no trabalho. Isso, por uma questão de sobrevivência e por uma questão de produtividade. Um acidente de trabalho, além dos prejuízos, ele acarreta baixo índice de produtividade num canteiro de obras. Não é só uma questão social. É uma verdade econômica. Então, nós precisamos trabalhar muito nessa questão.

BNI: Quais são os projetos?

CAVL: Temos um programa de prevenção de saúde e segurança para as empresas com custo subsidiado em até 90%.

BNI: Como funciona?

CAVL: Através de campanhas, palestras, processo de conscientização profissional, de uso dos equipamentos individuais, identificação de área de risco.

BNI: O boom imobiliário veio acompanhado do apagão da mão de obra. A falta de qualificação dos trabalhadores causa baixa produtividade, queda de rentabilidade das empresas. Como equacionar o problema?

CAVL: Saímos de um universo de 60 mil trabalhadores contratados pelo setor, na Bahia, em 2006, para 130 mil. Mais do que dobramos a necessidade de mão de obra. Não houve tempo para promover a capacitação profissional nessa intensidade.

BNI: A baixa produtividade resulta em atraso na entrega dos imóveis. Dá para ‘trocar o pneu com o carro andando’?

CAVL: Não é mais possível construir da forma tradicional. É necessário investir em novos processos construtivos para a melhoria da produtividade. A maioria dos nossos empreendimentos imobiliários está atrasada, em seis meses. Quanto maior o empreendimento, maior o risco de atraso. Você tem uma mão de obra com uma produtividade baixíssima. Você está trabalhando com gente com semi-qualificação.

BNI: Apesar da baixa produtividade, os custos com mão de obra aumentaram, acarretando ainda mais perda de rentabilidade nas empresas. O senhor assume um novo mandato e tem a missão de enfrentar nova rodada de negociação salarial com os trabalhadores em janeiro. Qual será a estratégia?

CAVL: Vamos sentar à mesa em um momento de dificuldades.

BNI: No ano passado, o entendimento foi difícil e a greve dos trabalhadores foi longa.

CAVL: A greve foi prejudicial, inclusive, para os trabalhadores, que perderam 35 dias. Eles tiveram que pagar os 35 dias. Aos empresários foi prejudicial porque há todo um custo fixo de equipamentos, juros, empréstimos e toda uma lista de despesas indiretas. Então, o prejuízo foi muito grande. Mas, sem dúvida nenhuma, todos saíram perdendo.

BNI: Qual é a sua expectativa agora?

CAVL: Eu vejo as empresas em dificuldade, com perda de rentabilidade em seus empreendimentos. Elas não estão com fôlego para apostar em recuperação salarial. Se os trabalhadores vierem com muito anseio de grandes reajustes salariais, vamos ter dificuldades na negociação. O momento é difícil. Não é o momento de falar em recuperação salarial.

BNI: Qual é a proposta, então?

CAVL: Estamos tentando discutir com os sindicatos dos trabalhadores a necessidade de agregar à remuneração um fator de produtividade. O trabalhador tem que ganhar por produtividade.

BNI: Há progresso nesta discussão?

CAVL: Tudo o que é novo é difícil. Mas, nessa campanha, vamos discutir essa questão. Remuneração por produtividade. Queremos até estabelecer um plano de carreira na construção civil.

BNI: Quando assumiu, em 2010, a presidência do Sinduscon-BA, o senhor se deparou com uma recuperação do mercado, depois daquele abalo sofrido pela crise financeira mundial. Agora, o senhor é reeleito. E o mercado está começando a dar uma desacelerada, com queda do nível de atividade na construção e, no mercado imobiliário baiano, um estoque recorde de 18 mil imóveis em construção e prontos.

CAVL: O que aconteceu, de fato, é o seguinte: houve um processo de realinhamento do mercado. No momento, realmente houve uma freada. Mas, tudo isso é em função da base que você tem. Se você tinha uma venda de 1.500 ao ano ou 2.000 imóveis, você tem um estoque em função do seu volume de vendas. Então, qual foi o volume de vendas no ano passado? Foi de 14 mil. Então, você tem um estoque de um ano e pouco, entre produtos lançados e entregues.

BNI:Mas 18 mil imóveis em estoque não é um volume alto?

CAVL:Houve uma oferta e uma paralisação. A tendência, em médio prazo, é diminuírem os lançamentos para que seja feito o ajuste no decorrer de 2012.

BNI: Então, para o senhor, o estoque se regulariza no ano que vem?

CAVL: O ajuste será em 2012. Os orçamentos já foram bem menores esse ano, porque o mercado foi inteligente. As empresas não são suicidas. Mas, de qualquer forma, a parada foi maior do que a expectativa nossa.

BNI: Na avaliação do senhor, quando houve o breque nas vendas que causou esse estoque?

CAVL: Essa parada foi desde o fim do primeiro semestre. O primeiro semestre foi razoável. A partir do final do primeiro semestre é que as vendas pararam. Outubro foi o mês mais crítico em vendas.

BNI: Como está o mercado agora?

CAVL: Está começando a ter uma procura a mais, principalmente pelos imóveis que já estão com o prazo de entrega mais próximo. E outros que já estão na iminência de serem entregues.

BNI: A retração nas vendas teria sido decorrente do aumento dos preços dos imóveis?

CAVL: Não. Eu não acredito que a questão do preço tenha sido o fator motivador. É a insegurança. É o pessoal com medo de perder emprego. É a crise. Agora, apesar de o mercado não está mais crescendo no mesmo ritmo, no setor da construção, o nível de empregos está aumentando. Hoje há mais de 193 mil pessoas empregadas. Não há redução de estoque de trabalhadores.

BNI: E a lucratividade das empresas do setor?

CAVL: A lucratividade está caindo e, em alguns aspectos, por causa da baixa produtividade. Você não pode transferir tudo ao preço, porque o cliente não aceita. E aí se perde a lucratividade.

Considerado o maior e melhor comprador de imóveis do Sul da Flórida, na atualidade, o brasileiro não precisa nem pegar avião para conhecer as atraentes ofertas imobiliárias existentes nos Estados Unidos. Para facilitar a vida do cobiçado cliente do Brasil, imobiliárias da terra do Tio Sam estão firmando parcerias com empresas nacionais.

A Chris Brooks Realty é uma delas. A própria dona da imobiliária norte-americana esteve na Bahia estreitando relações com representantes da Brito&Amoedo/Brasil Brokers, durante o Salão de Negócios Imobiliários. Evento, por sinal, bastante elogiado por ela e avaliado como superior, em termos de estrutura, ao de São Paulo e Miami.

Com 14 anos de atuação no mercado norte-americano, Chris Brooks é brasileira, nascida em Brasília. Antes de ir para os Estados Unidos, onde se casou, ela, que tem formação em marketing e publicidade, dirigia um programa de tevê voltado ao mercado imobiliário de São Paulo.

Hoje Chris é uma das mais bem-sucedidas corretoras do mercado imobiliário do Sul da Flórida. Os compatriotas brasileiros contribuem com isso. Representam 98% de sua carteira de clientes. É gente de São Paulo, Rio, Belo Horizonte, Brasília, Goiânia, Salvador, Manaus e Curitiba. Com uma encantadora simpatia, ela descreve com precisão o que está acontecendo naquela região dos Estados Unidos e o que vem atraindo tantos compradores do Brasil.

“Após o fechamento da venda de um imóvel, ouvi de um comprador brasileiro a seguinte frase: ‘Miami é a cidade mais segura do Brasil’”, lembra Chris. Mas só a questão da segurança pública no País não explica a demanda de brasileiros por imóveis no balneário norte-americano.

Afinal, como bem esclarece Chris, o mercado de lá atualmente não atrai só o público A e AA, como há 13 anos. A classe B, que ela classifica como aquela com poder de compra de imóveis com valores entre US$ 600 mil e US$ 800 mil, também está adquirindo produtos imobiliários no Sul da Flórida. A faixa de compradores brazucas se ampliou e unidades mais baratas em locais menos valorizados são comercializadas a partir de US$ 100 mil.

O perfil profissional do brasileiro que hoje compra casa nos Estados Unidos é variado. “São empresários, médicos, advogados, profissionais liberais em geral, e artistas”, informa Chris. Ela mesma, por intermédio de sua empresa, administra o apartamento de 370 metros quadrados, em Sunny Isles Beach, comprado pelo cantor sertanejo Zezé Di Camargo.

Na opinião de Chris, três fatores contribuem para a aquisição de endereços em Miami por brasileiros: a crise norte-americana, o atual desenvolvimento econômico do Brasil e a questão cambial. “Enquanto está faltando dinheiro no bolso dos americanos, os brasileiros estão aumentando a renda e o real valorizado torna mais barato as compras em dólar”.

A crise imobiliária dos Estados Unidos desencadeada pelos “sub-primes”, de onde derivou o caos financeiro mundial a partir de 2008, levou à inadimplência centenas de milhares de mutuários norte-americanos. Sem condições de arcar com o pagamento das hipotecas dos imóveis, os compradores tiveram os bens confiscados pelos bancos credores.

Esse grande volume de imóveis confiscados foi posto à venda pelos agentes financeiros a preços bem abaixo de quando lançados. Segundo Chris, a queda média dos preços em Miami foi de 40%, mas com casos de até 60%. A crise gerou um estoque de mais de 20 mil imóveis no Sul da Flórida, cuja expectativa de zerá-lo era num prazo de mais de 10 anos.

“A grande oferta de imóveis deixou Miami nos últimos anos sem lançar um empreendimento novo”, diz a corretora. A situação se reverteu há pouco mais de um ano, quando os estrangeiros começaram a investir maciçamente na compra de moradias na região, principalmente brasileiros. O estoque de 20 mil unidades já foi reduzido a três mil.

A importância dos brasileiros tem sido tamanha para o mercado, que empreendimentos depois de prontos estão sendo repaginados para agradá-los e homenageá-los. O “Paramount Bay”, em Miami, por exemplo, está tendo seu interior redesenhado por ninguém menos que Lenny Kravitz.

Embora seja conhecido no Brasil pela sua obra musical, o artista também atua como designer de interiores e até paisagístico. Segundo Chris, na frente do prédio, por determinação dele, um calçadão de pedras portuguesas formando ondas, como o de Ipanema, está sendo feito para homenagear os brasileiros.

Chris revela que o número de clientes brasileiros quadruplicou em sua empresa nos últimos anos. “Se antes os brasileiros restringiam as compras mais a Aventura, hoje compram tudo”. As aquisições variam de US$ 100 mil a US$ 100 milhões.  “Um brasileiro comprou um andar inteiro num projeto residencial e hoteleiro, em Bal Harbour, por US$ 25 milhões”.

A brasileira que surfa na onda da crise imobiliária norte-americana informa que os compatriotas preferem o pagamento à vista, apesar das vantagens de financiamentos com taxas de juros que variam de 3,7% ao ano a 6% ao ano, bem inferiores às praticadas no Brasil, e prazos de cinco, 15 e 30 anos.

Ela garante que a operação financeira não é complicada. O mercado trabalha com 40% de entrada e 60% financiado. Para a liberação dos recursos pelo banco basta o comprador do imóvel apresentar três documentos: um do contador atestando o rendimento dos últimos dois anos e a expectativa do posterior, outro do banco certificando o bom relacionamento com o cliente e um terceiro que comprove ser o pretendente ao empréstimo bom pagador, como as mensalidades quitadas do financiamento de um automóvel.

A burocracia legal para obtenção da escritura também é resolvida facilmente pelas imobiliárias, um serviço oferecido pela Chris Brooks Realty. A corretora informa aos colegas brasileiros que as comissões nos Estados Unidos são de 3% na revenda e 5% a 6% quando se trata de lançamento. “As negociações são sempre muito transparentes lá”, garante.

Para demonstrar ao repórter em tempo real como estão as ofertas de imóveis no Sul da Flórida, Chris liga o notebook, acessa o site do órgão de representação dos corretores de lá, identifica-se com sua senha e começa a navegar num sistema que reúne todas as informações de todos as unidades imobiliárias disponíveis.

Inicialmente peço uma pesquisa para um imóvel de alto padrão com valor superior a US$ 2 milhões. Chris aproveita para me mostrar que a crise não atingiu esse tipo de comprador. Na relação dos imóveis à venda neste padrão, não aparece um vinculado a bancos. Abaixo de US$ 300 mil, no entanto, o resultado é diferente. Mais de 20% aparecem com pendências bancárias ou confiscados por agentes financeiros.

Encerrando o agradável encontro com uma vendedora de “lifestyle”, como Chris se classifica, peço uma simulação de um apartamento com 175 metros quadrados e valor de US$ 300 mil. Com a entrada de 40%, sobram 60% para financiar, o que representa US$ 200 mil.

Ela simula o financiamento com a taxa de juros mais conservadora, 6%. Em 30 anos, a prestação fica em US$ 1.199 por mês. Vejo a foto do imóvel. É bem localizado e confortável, reúne uma série de itens de lazer. Fico a imaginar por quanto ficaria o preço e o financiamento de um apartamento da mesma qualidade em Salvador. Chris se despede.

A compra da participação da Andrade Mendonça pela Cyrela Brazil Realty na Cyrela Andrade Mendonça deu o que falar no mercado imobiliário baiano. A parceria apresentava bons resultados. Em pouco mais de quatro anos de operação, lançou 10 mil unidades na Bahia e Pernambuco, comercializando 90% desse total. A empresa, que passou a se chamar Cyrela Nordeste, depois da aquisição dos 20% da construtora baiana, também teve o reconhecimento do setor. Conquistou oito Prêmios Ademi-BA.

O presidente da Andrade Mendonça, Antonio Andrade Júnior, em entrevista ao BNI, fala do fim da parceria e dos novos rumos de sua construtora, que, segundo ele, vive o melhor momento de seus 34 anos de fundação. Toninho, como é conhecido no mercado, trata ainda de temas caros ao setor no momento, como a questão da falta de mão de obra. “Se continuar com essa carência, a solução para o setor vai ser substituir mão de obra por tecnologia”.

Na avaliação dele, enquanto tiver crédito a juros suportáveis, o mercado continuará crescendo no País. O empresário polemiza ao afirmar que “a cidade nunca se desenvolveu tanto como nos anos de João Henrique. Nunca se construiu tanto”. Diz que, na gestão do atual prefeito, “alvará não fica na gaveta”.

BNI: Por que uma parceria aparentemente bem-sucedida, como a Cyrela Andrade Mendonça,  foi desfeita?

Antonio Andrade Jr.: A gente se juntou porque havia um interesse comum. A Cyrela estava se expandindo no Brasil. A empresa tinha acabado de abrir capital e procurou parceiros em vários lugares. Nós fomos os escolhidos aqui. Depois, eu acho que a estratégia deles mudou. O foco da estratégia passou a ser outro, mais orgânico. Ao invés de expandir parcerias, eles decidiram crescer organicamente, internamente.

BNI: O crescimento orgânico seria assumir as obras dos empreendimentos e não mais deixá-las com os parceiros, como acontecia com vocês?

AAJr.: Sim. Eles vão fazer as próprias obras. E, naquela época, esse não era o foco.

BNI: Se falou no mercado que o prejuízo da parceria ficava com a Cyrela. Você só tinha 20% do prejuízo e ganhava sozinho com as obras. Teria sido esse o motivo para a desistência do modelo de parceria?

AAJr: Talvez. Só o tempo é que vai dizer se o que estava certo era um modelo ou o outro.

BNI: Agora, de uma certa forma, esse casamento deu certo, não é? Pelo volume, pelo resultado que apresentou e até o reconhecimento do mercado. Em quatro anos, a Cyrela Andrade Mendonça foi a empresa que mais ganhou Prêmios Ademi-BA. É recordista.

AAJr: Eu acho que foi um casamento de sucesso. E não houve separação por falta de sucesso. Senão tinha havido briga e dissolução. Teve uma compra. Alguém achou que era melhor pagar um preço para ficar só. O sucesso da parceria é o resultado da junção de duas empresas sérias, com objetivos comuns e comprometimento das equipes. A gente conseguiu formar a melhor equipe da cidade. Todo mundo empenhado, alinhado da mesma forma. O segredo do sucesso foi este: duas empresas éticas e sérias, com know how.

BNI: Como foi a convivência com o mitológico Elie Horn, o dono da Cyrela?

AAJr: Poder ter compartilhado um projeto com ele foi sensacional. Conviver com um empresário como Elie é excepcional.

BNI: E a sua proposta de venda?

AAJr: A proposta não foi ruim, não. Se fosse ruim eu não teria feito. (Toninho evita revelar cifras)

BNI: Daqui pra frente como fica a Andrade Mendonça?

AAJr: A Andrade Mendonça continua. A gente tem que pensar o seguinte: existia um mundo até 2006. O que é 2006? Existia lá a Cyrela e existia aqui a Andrade Mendonça. Em 2006, a gente se juntou e continuou existindo a Andrade Mendonça e continuou existindo a Cyrela. Aí passou a existir um terceiro que é a Cyrela Andrade Mendonça. Mas, a Andrade Mendonça não parou de fazer as coisas dela porque tinha a Cyrela Andrade Mendonça. Continuou fazendo. E a Cyrela também não parou de fazer as coisas dela sozinha. Continuou fazendo.

BNI: Mas, nesse período, a Andrade Mendonça parou de incorporar?

AAJr: Eu não podia atuar como incorporador. Nem a Cyrela aonde atuássemos em parceria. Mas, durante esse período, por uma coincidência, não tem nenhum outro motivo, a Andrade Mendonça nunca cresceu tanto. A Andrade Mendonça, independentemente da Cyrela. A Andrade Mendonça, enquanto construtora, nunca teve o volume de obras que tem hoje.

BNI: Que volume é esse?

AAJr: É o maior volume de obras da história. Sem contar as obras que estávamos fazendo para a Cyrela, nós estamos construindo a ampliação do Shopping Barra, um hospital, em Recife, uma usina de leite, em Sergipe, o maior centro de eventos e convenções do Brasil, em Fortaleza, o Castelão, que é um dos estádios da Copa de 2014, além de várias unidades do Minha Casa, Minha Vida também.

BNI: Você vai atuar mais na construção?

AAJr: Isso eu não sei. Essa questão de incorporar ou não incorporar vai depender muito. Eu acabei de sair de um negócio grande de incorporação e não sei. O mercado não é mais o mesmo, o momento não é mais o mesmo. Tem que ter calma.

BNI: O ciclo de crescimento está acabando?

AAJr: Não. Enquanto tiver moeda estável e financiamento e não tiver inflação, o mercado vai estar rodando forte. Porque o grande impeditivo do mercado era o financiamento. Você antes vendia um apartamento em, no máximo, cinco anos. Hoje são 30. Eu acho que o mercado não tem problema. O problema é o custo de obra. O mercado continua existindo. E Salvador, a Bahia, vai ser sempre um mercado muito bom. Um mercado que eu acho que este ano deve lançar uns R$ 3 bilhões fácil.

BNI: O que freou o mercado imobiliário no primeiro semestre deste ano?

AAJr: Primeiro, é preciso entender que o nosso negócio é diferente dos outros. Nosso negócio é de momentos e de tacadas. Então, o que acontece hoje? Vou dar um exemplo. O CEO, empreendimento comercial que lançamos, teve 92% da primeira torre vendida. Em condições normais eu já teria aberto a outra torre. Até por condições técnicas. Porque, como são duas torres juntas, eu preciso construir as duas. Eu já teria lançado há oito meses.

BNI: Por que não lançou?

AAJr: Por tudo isso que aconteceu no mercado. Os preços mudaram muito. Os custos mudaram muito. Então, se eu lançar, hoje, a torre do CEO, pelo preço que eu tenho que lançar, eu sei que eu vou ter dificuldade de vender. Então, eu preciso que o mercado se equilibre primeiro. É preciso que todos os meus concorrentes saibam quanto custa. Nem todos sabem ainda.

BNI: Então, o problema são os custos?

AAJr: Isso. Todo o mundo está com medo dos custos das obras. E também sem saber se o mercado vai aceitar, de primeira, esses novos custos. Ninguém está mais nessa de querer estar crescendo, crescendo. Porque você estava crescendo na perspectiva de ter uma margem e não está conseguindo ter essa margem. Ao contrário, está conseguindo uma margem muito menor. Então, eu acho que está todo o mundo com a seguinte visão: “por que é que eu vou crescer para ganhar menos?”. Então, tem que ter calma. Eu acho que o mercado está em um momento de cautela.

BNI: E a mão de obra?

AAJr: Nós estamos cautelosos exatamente por isso. Porque nós não vamos aumentar o problema que a gente tem de dificuldade de mão de obra. E os custos, obviamente, aumentaram muito por conta disso. É a lei da oferta e da demanda. Ou seja, se você não tem mão de obra, se você não tem bloco, a lógica é aumentar. Então, além de aumentar, essa mão de obra não se forma de um dia para o outro.

BNI: Qual a solução para esse problema?

AAJr: Se o Brasil continuar crescendo no ritmo dos últimos anos, a solução é substituir a mão de obra por tecnologia.

BNI: Mas a utilização de tecnologia não vai demandar mais qualificação dos trabalhadores?

AAJr: Sim. Mas você diminui infinitamente. Na hora que você tira tijolo, na hora que você tira uma série de coisas, você diminui muito a quantidade de gente.

BNI: E não vai causar desemprego?

AAJr: Não. O trabalhador vai se empregar em outra atividade.

BNI: Quando se dará a substituição da mão de obra por tecnologia?

AAJr: A substituição só ocorrerá se a mão de obra continuar escassa e cada vez mais cara. A Andrade Mendonça, por exemplo, não vai empregar tecnologias mais modernas para aumentar ainda mais seus custos. Isso só acontecerá se a técnica antiga se tornar mais cara.

BNI: A administração do prefeito João Henrique tem sido bastante criticada. Qual a sua avaliação?

AAJr: A cidade nunca se desenvolveu tanto como nos anos de João Henrique. Nunca se construiu tanto em Salvador.

BNI: Isso não foi conseqüência do crescimento econômico do Brasil?

AAJr: Não. Você sabe quantos anos o alvará do Salvador Shopping ficou guardado na gaveta? No governo de João Henrique, alvará não fica na gaveta. Antes dele, teve empreendimento aqui que passou oito anos e não foi aprovado.

BNI: Qual a expectativa para este segundo semestre?

AAJr: O mercado agora, no segundo semestre, vai aquecer. Está aí o Salão Imobiliário. O grande problema é conseguir um encontro do preço de vendas com o preço de obras. Esse é o segredo. Não se estava lançando porque não se encontrava essa equação.

Agora é possível comprar até a casa própria no shopping center. Diferentemente de pouco tempo atrás, quando a ida aos centros de compras era para adquirir tevê, geladeira ou sofá, tornou-se possível também, enquanto se escolhe a roupa nova, dar uma olhada nos produtos imobiliários.

Iniciativas não faltam. E para todos os bolsos. No início deste mês, foi realizado pela segunda vez o Passeio Imobiliário, no Shopping Salvador. Nele, construtoras e incorporadoras apresentaram ao público opções de empreendimentos residenciais e comerciais à venda, nos padrões econômico, médio e alto. Uma terceira edição do evento deverá acontecer até o final do ano no Shopping Paralela.

Nos shoppings Barra, Iguatemi e Salvador, o Grupo Iberostar mantém estandes para comercializar o seu Iberostate Praia do Forte. Com preços que variam entre R$ 420 mil e R$ 1,7 milhão, o empreendimento conta com 25 casas e 49 apartamentos de alto luxo desenvolvidos pelos arquitetos David Bastos, Ivan Smarcevscki e Antônio Caramelo.

Apostando na linha de imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida, a OAS Imóveis promove o Feirão Sua Casa + Fácil, no Shopping Piedade, até o dia 18 de agosto. A empresa oferece mais de duas mil unidades habitacionais, de um, dois ou três quartos, em Salvador e Lauro de Freitas, com parcelas mensais a partir de R$ 129.

A primeira versão do evento, realizada no ano passado, teve uma resposta tão positiva que a OAS resolveu dobrar o período de permanência no shopping. O Feirão rendeu à empresa um Valor Geral de Vendas (VGV) da ordem de R$ 9 milhões e cerca de 80 unidades vendidas.    

O diretor de vendas da OAS, Ricardo Fahel, vê semelhanças entre o mercado imobiliário e o setor varejista, o que justificou a escolha por um shopping para realizar ações promocionais. “Não podemos ser corretores porteiros de estandes. E estar no shopping significa buscar o público e não ficar esperando que eles venham até nós”, diz.

Para o vice-presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Cláudio Cunha, os shoppings centers são boas opções para a comercialização de imóveis por causa do grande fluxo de gente no local. “Enquanto olham as vitrines, as pessoas também aproveitam para visitar os estandes de imóveis”.

Na avaliação de Cláudio Cunha, o índice de visitação é alto, mas a taxa de conversão em venda ainda não é elevada. Porém, observa ele, o grande ganho da ação nos shopping está no futuro. “É o início de um relacionamento com o cliente, que conhece os produtos e passa a ser cadastrado pelas das empresas para futuras vendas”.

A utilização de shoppings para divulgar produtos imobiliários é uma estratégia de vendas que deu bastante certo nos lançamentos da Cyrela Andrade Mendonça. A companhia, que a partir de agosto passa a se chamar Cyrela Nordeste, desde que lançou o Le Parc em 2007 sempre marcou presença no Salvador Shopping, ocupando espaços no local para estandes e até para expor salas decoradas do Salvador Business e CEO.

A Syene Empreendimentos também montou um apartamento decorado do empreendimento Villa Privilege no Shopping Iguatemi. As experiências foram bem-sucedidas e continuam a estimular a exploração dos centros de vendas como vitrines dos produtos imobiliários. A Cyrela atualmente mantém no Salvador Shopping a maquete do clube do Le Parc.

Depois do boom de lançamentos dos últimos anos, agora com a entrega das chaves de milhares de novos apartamentos, chegou a hora dos usados. Quem está recebendo sua casa nova está se desfazendo de seu imóvel antigo para quitar ou amortizar a dívida do financiamento.

Para o diretor administrativo-financeiro da Brito & Amoedo e vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Guto Amoedo, a conclusão de vários empreendimentos residenciais e comerciais este ano incrementa a oferta de usados.

“Vai ser outro boom. Dessa vez dos imóveis usados. A oferta de usados é crescente com a entrega dos novos”, afirma o dirigente da empresa que ganha seu quinto Prêmio Ademi, na categoria “Imobiliária do Ano”. Guto Amoedo estreia a seção Especial do BN Imóveis.

BN Imóveis: Qual o cenário do mercado imobiliário neste ano 2011, com a entrega de diversas unidades, sobretudo na Paralela?

Guto Amoedo: Muitos empreendimentos serão entregues e isso vai abrir um espaço enorme para a comercialização de imóveis usados, por conta dessas pessoas que vão se mudar para esses novos endereços, ou pelas pessoas que compraram e vão receber, mas terão que vender suas antigas residências. Então, vai ser outro boom. Dessa vez dos imóveis usados. A oferta de usados é crescente com a entrega dos novos.

BN Imóveis: A Brito&Amoedo está reforçando sua atuação no segmento de usados diante desta nova conjuntura?

Guto Amoedo: Sim, estamos ampliando a área de usados, abrindo novas lojas com foco neste segmento.

BN Imóveis: O grupo Brasil Brokers, que tem a Brito&Amoedo como uma de suas subsidiárias na Bahia, faz nova oferta de ações na Bolsa para a aquisição de novas empresas? A Bahia está no alvo dessas novas aquisições?

Guto Amoedo: Sim. Aqui nós vamos adquirir algumas imobiliárias. Comprar quatro ou cinco de pequeno e médio portes, que atuam principalmente no mercado de usados. Mas isso não invalida a nossa expansão, com a abertura de novas lojas na Região Metropolitana de Salvador.

BN Imóveis: Qual a participação atual do segmento de usados no faturamento da Brito&Amoedo?

Guto Amoedo: Hoje, os usados representam entre 12% e 15% do faturamento, mas com tendência de crescimento. O restante do faturamento, 85%, é de novos.

BN Imóveis: Haverá uma desaceleração nos lançamentos de novas unidades imobiliárias este ano?

Guto Amoedo: Vai. No segmento de médio alto e alto padrão, sim. Nos empreendimentos mais populares, não. Na classe média baixa vai continuar havendo lançamentos. Há demanda reprimida. Tem muito mercado para classe média e média baixa. Mas, para atender este mercado, o Brasil Brokers tem a Triumph, que atua especificamente nesta área.

BN Imóveis: Em 2010 houve uma significativa valorização dos imóveis. Esse processo continua este ano?

Guto Amoedo: Os preços de imóveis estiveram baixos por muito tempo. Não tinha demanda, não tinha preço, não tinha nada. Na hora que começou a crescer, você começou realmente a ter ganhos, melhoras em salários, e isso tudo é agregado ao preço final do imóvel. Se um engenheiro ganhava R$ 1,5 mil ou R$ 2 mil passou a ganhar R$ 10 mil em dois, três anos. Um engenheiro quadruplicou o salário. Tudo isso é agregado ao preço do imóvel, entendeu? O INCC nesses últimos anos teve um aumento. Agora, muitas pessoas dizem “ah, o imóvel, eu não vou comprar porque eu vou esperar e o imóvel vai diminuir”. Não vai diminuir. O preço do imóvel novo não diminui. Não tem como diminuir de preço.

BN Imóveis: É possível a estabilização dos preços?

Guto Amoedo: Os insumos podem até se estabilizar. Mas imóvel sempre vai ter uma correçãozinha, porque vai acompanhar o crescimento do valor da mão de obra. Não tem jeito. Agora dizer “ah, porque o imóvel vai cair”. Não cai de preço. Porque se você já adquiriu um salário-base da categoria, não cai no outro ano. Os ganhos como cesta básica, assistência médica, tudo isso já está no valor e não vai sair.